現實生活中，一些業主在遭遇房屋漏水等煩心事時，會以拒繳物業費的方式表示不滿。物業管理有瑕疵，業主能拒繳物業費嗎？日前，河南省汝南縣人民法院審結了一起因房屋漏水而拒繳物業費引起的糾紛案。

王某是汝南縣某小區的住戶。2022年1月2日，某物業公司與王某簽訂物業服務協議一份，該協議約定由該物業公司對小區提供物業管理服務，業主王某按住房建筑面積1.32元/月/平方米繳納物業管理費。2023年以前王某一直按約定繳納物業費，之后因樓上房屋漏水導致其房屋受潮而問題一直未得到妥善解決，王某一氣之下拒絕繳納物業費。物業公司在多次催繳無果的情況下，將王某告上法庭，要求其支付2023年1月1日至2023年12月31日期間物業費2060.16元等。

法院審理后認為，本案系物業服務合同糾紛。原、被告簽訂的物業服務合同約定由原告提供物業服務，原告請求被告支付2023年1月1日至2023年12月31日期間物業費2060.16元，于法有據，應予支持。被告沒有證據證明物業公司應對其樓上房屋漏水負有責任，其應當向致害方主張權利，而不應以此作為拒付物業費的理由。

經過調解，雙方達成調解協議，王某按照合同約定支付了物業費。而樓上房屋漏水問題經法院協調，由樓上住戶負責處理完畢。

物業管理有瑕疵，業主一般不能直接拒繳物業費。根據《民法典》第九百四十四條第一款規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。具體分析如下：

法律關系不同：房屋買賣和物業服務屬于兩個不同的法律關系。房屋漏水若因質量問題，保修期內由開發商負責維修，保修期滿后，應根據具體情況確定責任主體，如公共供水管道破損導致的漏水，由物業公司承擔維修義務，符合政策條件的，可啟用維修基金；若是業主個人專屬部分漏水，通常由業主自行負責；因其他業主原因造成的，由相關業主承擔賠償責任。不能因房屋漏水問題未解決，就拒交物業費。

物業服務的整體性：物業服務具有公共性和整體性，是針對全體業主和小區整體區域的。物業公司提供了共用設備設施維修和保養、公共綠化管理、保安、保潔等基本物業服務，個別業主不能以物業服務存在局部瑕疵為由拒交物業費，否則會損害物業服務企業的利益，也會損害其他正常交費業主的利益，不利于物業整體管理。

特殊情況可酌情處理：如果物業公司的服務存在嚴重瑕疵，如小區衛生長期無人打掃、安保措施形同虛設等，嚴重影響業主正常生活，法院裁判時會根據物業服務瑕疵的嚴重程度，依據質價相符原則，酌情考慮業主提出的減收物業費要求，但一般也不會支持業主完全拒繳物業費。

在河南省汝南縣的案例中，王某因樓上房屋漏水問題未得到妥善解決而拒繳物業費，法院最終未支持其做法，因為其沒有證據證明物業公司應對樓上房屋漏水負有責任，所以應當向致害方主張權利，而不應以此作為拒付物業費的理由。

當物業服務存在瑕疵時，業主應通過合法、合理的途徑維護權益，而非直接拒繳物業費。以下是具體解決途徑：

一、與物業公司直接溝通協商

這是最直接、高效的方式，適用于物業服務瑕疵較輕微（如衛生清理不及時、公共設施小故障等）的情況。

具體操作：業主可通過書面或口頭形式，向物業公司明確指出服務存在的問題（如具體時間、地點、瑕疵表現），要求其限期整改，并保留溝通記錄（如聊天記錄、整改通知書回執等）。

優勢：避免矛盾升級，快速解決問題，維護雙方合作關系。

二、向業主委員會（或業主大會）反映，由其協調處理

業主委員會是業主共同利益的代表，有權監督物業公司履行合同義務。

具體操作：業主可向業委會提交書面投訴材料，說明物業服務瑕疵的具體情況。業委會核實后，可與物業公司召開協商會議，要求其整改；若物業公司拒不整改，業委會可根據《物業管理條例》，代表業主與物業公司協商調整服務內容、收費標準，或啟動更換物業公司的程序。

法律依據：《物業管理條例》第十五條規定，業主委員會執行業主大會的決定事項，履行 “代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同”“及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同” 等職責。

三、向行政主管部門投訴舉報

若物業公司存在明顯違規行為（如未按合同約定提供服務、亂收費等），業主可向相關行政部門投訴。

主管部門：一般為當地住房和城鄉建設局（住建委）、物業管理科或街道辦事處、鄉鎮人民政府（負責轄區內物業管理活動的指導和監督）。

投訴內容：需明確投訴對象（物業公司名稱）、問題事實（如服務瑕疵的具體表現、時間、證據），并提出整改要求。行政部門會對投訴進行調查核實，對物業公司的違規行為責令限期改正，必要時可依法處罰。

四、通過司法途徑維權（訴訟或仲裁）

若物業服務瑕疵嚴重（如長期不履行安全保障義務導致業主財產損失、公共設施損壞嚴重影響生活等），且上述途徑無法解決，業主可通過法律訴訟或仲裁主張權利。

訴訟 / 仲裁請求：業主可起訴（或申請仲裁）要求物業公司承擔繼續履行、采取補救措施或賠償損失等違約責任（如因物業公司未及時維修電梯導致業主受傷，可要求賠償醫療費）；若物業服務瑕疵導致服務質量與收費標準嚴重不符，可請求法院根據 “質價相符” 原則，酌情減少物業費（而非完全拒繳）。

證據準備：需提供物業服務合同、物業費繳納憑證、物業服務瑕疵的證據（如照片、視頻、證人證言、整改通知回執等）。

五、其他特殊情況的處理

涉及房屋質量或相鄰關系問題：如案例中 “樓上漏水”，若責任主體為其他業主（如樓上住戶），業主應直接向致害方主張權利（如要求維修、賠償損失）；若涉及房屋公共部分漏水（如樓頂、公共管道），物業公司未履行維修義務的，業主可要求物業公司承擔維修責任，或通過業委會申請使用住宅專項維修資金解決。

聯合業主集體維權：對于涉及全體業主利益的物業服務問題（如小區綠化大面積枯死、公共區域被侵占等），可由多名業主聯合向物業公司提出整改要求，或通過業主大會表決相關事項（如解聘物業公司）。

總結：業主維權需區分 “物業服務瑕疵” 的責任主體和性質，通過合法途徑針對性解決，避免因 “拒繳物業費” 承擔違約責任（如被物業公司起訴追討物業費及違約金）。同時，業主應注意保留證據，以便在協商、投訴或訴訟中維護自身合法權益。