北京律師咨詢熱線:租房還是“借名買房”，房子到底是誰的？歲末年初，新春啟航。過去一年，人民法院秉持“如我在訴”，用心用情解決人民群眾的煩心事憂心事，做實為大局服務、為人民司法。自1月25日起，中央廣播電視總臺社教節(jié)目中心《法治深壹度》欄目聯(lián)合最高人民法院新聞局推出四集春節(jié)特別節(jié)目《春風化雨過新年》，看人民法官扎根基層，把老百姓的難事當成自己的家事來辦，化解糾紛、解決矛盾，以“和”風細雨，促法潤萬家。敬請關(guān)注第四集《守公正》之《一房二主》。

鮑師傅：電給停了，水給停了。無恥，有點無恥了。去家里開燈開不了，閘也沒跳，是房主要求停電的。

說話的這位是江蘇淮安的鮑師傅，鮑師傅罵的這位號稱是房主的人究竟是誰？能有權(quán)讓鮑師傅住了十多年的房子斷水斷電？

鮑師傅：到現(xiàn)在沒有辦法臨時在隔壁租了一套房子住了，碰到這樣無理的人怎么辦？

鮑師傅說的這個無理的人姓王，可是王師傅看起來并不像無理，因為他手上有證明這套房屬于自己的最重要的東西——不動產(chǎn)權(quán)證書。

王師傅：這是我的房子對不對，我有權(quán)力斷水、斷電，外人跑里面住像話嗎？這做法嚴重地違法，我們只能通過法律去解決。

王師傅到法院起訴鮑師傅侵占自己的房子，他說鮑師傅只是這套房子的租戶。

王師傅：我本來想賣的，他非要租這個房子住。租就租，你就用租金還房貸，還著還著就不還了，銀行經(jīng)常打電話找我說你又欠貸款了。

王師傅說當初出租房子的時候，雙方談好鮑師傅將每月租金存到王師傅名下的銀行卡內(nèi)用于還房貸，可是這幾年鮑師傅卻經(jīng)常拖欠房租，他這才動了收房的念頭。

王師傅：又不還了，他一點良心不講的。

按照王師傅的說法，他因為沒能順利收回房子，所以才一紙訴狀將鮑師傅告上法庭，要求他們一家騰房。鮑師傅聽說王師傅起訴自己更生氣了。

鮑師傅：他就為了不讓你住，他這個人（我）沒想到（他會這樣），這就是農(nóng)夫與蛇的故事嘛。

農(nóng)夫救了蛇，蛇卻忘恩負義地把農(nóng)夫給咬了。鮑師傅和他口中的忘恩負義的王師傅究竟是怎么回事呢？2024年8月19日，江蘇省淮安市淮陰區(qū)人民法院小營人民法庭公開開庭審理此案。

這起 “一房二主” 案件從目前呈現(xiàn)的信息來看，存在諸多爭議點和需要分析的法律問題，以下是詳細的案件分析：

房屋產(chǎn)權(quán)歸屬：王師傅持有不動產(chǎn)權(quán)證書，在一般情況下，不動產(chǎn)權(quán)證書是證明房屋所有權(quán)的重要憑證，具有較高的證明力。從王師傅的角度，基于不動產(chǎn)權(quán)證書，他有權(quán)對房屋進行占有、使用、收益和處分等權(quán)利，所以他認為鮑師傅作為租戶侵占了他的房屋，要求其騰房。然而，鮑師傅的反應表明事情可能并非如此簡單，或許存在其他未提及的產(chǎn)權(quán)相關(guān)情況，比如是否存在產(chǎn)權(quán)變更的約定但未辦理登記手續(xù)等。

租賃關(guān)系：王師傅稱鮑師傅是租戶，雙方約定用租金還房貸，且鮑師傅存在拖欠房租的情況。如果租賃關(guān)系成立，鮑師傅應當按照約定支付租金，否則構(gòu)成違約。但鮑師傅用 “農(nóng)夫與蛇” 來形容王師傅，可能暗示在租賃過程中存在其他糾紛或王師傅有違背雙方約定或道德的行為。比如，鮑師傅可能認為自己對房屋進行了一定的投入或在租賃過程中得到了某些承諾，而王師傅的行為打破了這些預期。在法律上，租賃關(guān)系的存在需要有明確的證據(jù)支持，如租賃合同、租金支付憑證等。若沒有書面合同，口頭約定也可能被認可，但需要其他證據(jù)輔助證明。

王師傅的斷水斷電行為：王師傅作為房屋產(chǎn)權(quán)人，雖然有權(quán)對房屋進行管理，但斷水斷電的行為可能存在法律問題。即使鮑師傅是租戶且存在違約行為，王師傅也不能隨意采取斷水斷電這種可能影響他人基本生活的措施。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，這種行為可能構(gòu)成對鮑師傅合法權(quán)益的侵犯，鮑師傅可以就因此遭受的損失要求王師傅進行賠償。

鮑師傅的應對策略：鮑師傅目前臨時租房居住，在面對王師傅的起訴時，他需要提供證據(jù)來支持自己的主張。如果他認為王師傅存在忘恩負義或其他不當行為，他需要提供相應的證據(jù)，比如雙方之間的聊天記錄、通話錄音、證人證言等，以證明自己對房屋的權(quán)益或王師傅的違約行為。在法律訴訟中，證據(jù)是至關(guān)重要的，鮑師傅需要通過證據(jù)來維護自己的合法權(quán)益。

法院的審理重點：法院在審理此案時，首先會審查房屋產(chǎn)權(quán)證書的真實性和合法性，確定房屋的真正所有權(quán)人。其次，會對雙方的租賃關(guān)系進行調(diào)查，包括是否存在租賃合同、租金支付情況、雙方的約定等。還會考慮王師傅斷水斷電行為的合法性以及鮑師傅因此遭受的損失。最后，法院會根據(jù)查明的事實和相關(guān)法律規(guī)定，作出公正的判決，以解決雙方的糾紛。

這起案件涉及房屋產(chǎn)權(quán)、租賃關(guān)系、侵權(quán)行為等多個法律方面，需要法院綜合多方面因素進行審理和判斷，以確定雙方的權(quán)利和義務，解決糾紛。

在這起 “一房二主” 的案件中，律師能為當事人（無論是鮑師傅還是王師傅）提供多方面的幫助：

若作為鮑師傅的律師：

法律咨詢與策略制定：詳細向鮑師傅解釋相關(guān)法律法規(guī)，包括房屋租賃、產(chǎn)權(quán)糾紛等方面的法律規(guī)定，讓鮑師傅清楚了解自己的權(quán)利和可能面臨的法律后果。根據(jù)鮑師傅的陳述和案件情況，制定合適的訴訟策略，比如挖掘能證明自己對房屋有合法權(quán)益的證據(jù)線索，確定如何反駁王師傅的主張。

證據(jù)收集與整理：協(xié)助鮑師傅收集能夠支持其主張的證據(jù)。例如，尋找能證明自己對房屋有特殊權(quán)益的文件，如當初可能存在的關(guān)于房屋處置的口頭或書面約定；收集自己在租賃期間對房屋進行修繕、維護等投入的證據(jù)；查找與王師傅溝通的記錄，如聊天記錄、通話錄音等，以證明王師傅存在違背約定的行為。整理這些證據(jù)，使其更具邏輯性和證明力，以便在法庭上有效使用。

應對王師傅的訴求：針對王師傅以不動產(chǎn)權(quán)證書主張房屋所有權(quán)并要求騰房的訴求，從法律角度分析王師傅的證據(jù)漏洞和不合理之處。比如，若存在產(chǎn)權(quán)變更的可能性但未辦理登記手續(xù)，可依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定進行抗辯。對于王師傅指責的拖欠房租問題，幫助鮑師傅尋找合理的解釋和證據(jù)，如證明是王師傅自身原因?qū)е聼o法按時支付房租等情況。

參與訴訟與辯論：代表鮑師傅參與法庭訴訟，在庭審中準確、清晰地陳述鮑師傅的觀點和訴求，對王師傅的證據(jù)進行質(zhì)證，提出合理的質(zhì)疑。運用專業(yè)的法律知識和辯論技巧，與王師傅及其律師進行辯論，維護鮑師傅的合法權(quán)益，爭取法庭作出有利于鮑師傅的判決。

談判與和解：如果有機會進行庭外和解，律師可以代表鮑師傅與王師傅及其律師進行談判。根據(jù)鮑師傅的意愿和利益訴求，在合理范圍內(nèi)與對方協(xié)商解決方案，如達成新的租賃協(xié)議、確定合理的補償方式等，以避免訴訟帶來的時間和精力消耗，同時爭取使鮑師傅獲得較為滿意的結(jié)果。

若作為王師傅的律師：

法律支持與案件分析：為王師傅提供全面的法律支持，解釋房屋所有權(quán)相關(guān)的法律規(guī)定，讓王師傅明確自己基于不動產(chǎn)權(quán)證書所擁有的權(quán)利以及在法律上要求鮑師傅騰房的依據(jù)。分析案件可能存在的風險和問題，如鮑師傅可能提出的抗辯理由，提前制定應對策略。

證據(jù)強化與整理：幫助王師傅整理和強化支持其訴求的證據(jù)，如不動產(chǎn)權(quán)證書的合法性證明、房屋租賃協(xié)議（若有）、鮑師傅拖欠房租的證據(jù)（如銀行轉(zhuǎn)賬記錄、催款通知等）。確保這些證據(jù)在法庭上具有較強的證明力，能夠有力地支持王師傅要求鮑師傅騰房和支付拖欠房租的主張。

應對鮑師傅的抗辯：針對鮑師傅可能提出的各種抗辯理由，如對房屋有特殊權(quán)益、王師傅存在違約行為等，準備相應的反駁策略和證據(jù)。通過法律分析和證據(jù)支持，削弱鮑師傅抗辯的合理性，維護王師傅的合法權(quán)益。

訴訟代理與法庭陳述：在法庭上代表王師傅進行陳述和辯論，準確傳達王師傅的訴求和觀點，對鮑師傅及其律師的質(zhì)疑和反駁進行有力回應。運用專業(yè)的法律知識和訴訟技巧，爭取法庭對王師傅的訴求予以支持，使鮑師傅按照判決騰房并支付相關(guān)費用。

和解協(xié)商與決策建議：在訴訟過程中，如果有和解的可能性，律師可以參與和解協(xié)商，為王師傅提供合理的決策建議。根據(jù)案件情況和可能的判決結(jié)果，分析和解方案的利弊，幫助王師傅做出符合自身利益的決策，在保障自身權(quán)益的前提下，盡量以較為高效的方式解決糾紛。