北京鏈XX紀有限公司與高XX中介合同糾紛二審民事判決書

案??由 行紀合同糾紛

案??號 （2022）京03民終6233號

發(fā)布日期 2022-08-02

北京市第三中級人民法院

民 事 判 決 書

（2022）京03民終6233號

上訴人（原審被告）：北京鏈XX紀有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)將臺路5號院16號樓601室。

法定代表人：彭XX，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：馬X，女，該公司員工，住公司宿舍。

被上訴人（原審原告）：高XX，男，1952年5月28日出生，漢族，住北京市東城區(qū)。

委托訴訟代理人：姚恒，北京倡信律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：李純純，北京倡信律師事務(wù)所實習律師。

上訴人北京鏈XX紀有限公司（以下簡稱鏈家公司）因與被上訴人高XX中介合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2022）京0105民初5271號民事判決，向本院提起上訴。本院于2022年4月24日立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

鏈家公司上訴請求：一審判決，改判駁回高XX全部訴訟請求。

事實與理由：

一、高XX在購房時已知曹永亮先賣房取得購房資格再繼續(xù)購買涉案房屋的交易方案，并同意簽約，鏈家公司不存在故意隱瞞或提供虛假信息的行為，一審法院認定事實錯誤、適用法律錯誤。

1.在二手房交易中，購房人為了避免出售自有房屋后錯過了心儀的擬購買房屋，往往會先簽署擬購買房屋的購房合同，待自有房屋出售后再進行擬購買房屋的網(wǎng)簽和過戶。該交易方式不違反法律法規(guī)和公序良俗，且符合交易習慣和老百姓的實際交易需求。

2.（2018）京0105民初24494號案判決中認定“高XX辯稱其對曹永亮購房時不具備購房資格不知情，但結(jié)合庭審中三方當事人的陳述，對于高XX該辯解一審法院亦不予采信。”另鏈家公司在本案一審中提供的錄音證據(jù)也表明，高XX對曹永亮先賣房才能再買房的交易方式是知悉和同意的。鏈家公司在中介服務(wù)過程中，核實了涉案房屋原買受人曹永亮的購房資質(zhì)，并在簽約時向雙方進行了說明，涉案房屋買賣雙方即高XX與曹永亮均在明確知悉曹永亮無購房資質(zhì)的情況下確定的交易方式并簽署了房屋買賣合同。

3.鏈家公司沒有向高XX故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實的行為，也沒有提供虛假信息的行為，一審法院認定事實錯誤。

4.一審法院以鏈家公司“故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實”或“提供虛假情況”為由適用《民法典》九百六十二條判處鏈家公司承擔違約責任屬于適用法律錯誤。

二、高XX主張的損失是曹永亮違約造成的，其索賠事項均不是鏈家公司行為導(dǎo)致，鏈家公司不應(yīng)當承擔損失賠償責任。購房人曹永亮如誠信履約，該交易具有可履行性。24494號、10797號判決書已認定曹永亮是購房合同的違約方。因房屋買賣合同解除產(chǎn)生的損失應(yīng)由該交易的違約方承擔。

1.高XX主張房屋貶值損失486000元不成立，要求鏈家公司承擔沒有事實依據(jù)和法律依據(jù)。

2.高XX主張租金損失87000元不成立，要求鏈家公司承擔沒有事實依據(jù)和法律依據(jù)。經(jīng)24494號、10797號判決書認定，曹永亮自2017年7月17日起占有涉案房屋，是依據(jù)雙方之間的房屋買賣合同，因此未支持高XX向曹永亮主張房屋占有費的請求。同理，在本案中，自2017年7月17日至曹永亮搬離涉案房屋期間，因曹永亮占有房屋，且系依據(jù)雙方的房屋買賣合同，因此在此期間，涉案房屋不存在可對外承租的可能性。自曹永亮搬離涉案房屋至涉案房屋再次出售期間，高XX已明確知悉曹永亮無法繼續(xù)履行房屋買賣合同及補充協(xié)議，且高XX與曹永亮在涉案房屋的房屋買賣合同糾紛訴訟中，均請求解除上述協(xié)議，因此高XX作為涉案房屋的合法所有權(quán)人，可以隨時對涉案房屋進行處分、收益或者空置，訴訟糾紛并不影響高XX對外出租。

3.高XX主張的律師費70000元沒有事實和法律依據(jù)，應(yīng)予以駁回。首先，該律師費系2018年開具，無法確認咨詢服務(wù)內(nèi)容，且與本案無關(guān)。其次，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)可知，在2018年存在曹永亮起訴高XX的本訴及高XX起訴曹永亮反訴，無論高XX作為起訴一方或應(yīng)訴一方，產(chǎn)生的律師費用均應(yīng)在前訴向曹永亮主張，向鏈家公司主張于法無據(jù)。最后，高XX切實維護自身利益，聘請律師是其個人自主行為，不應(yīng)由鏈家公司承擔。三、鏈家公司并未向高XX故意隱瞞或提供虛假信息，主張違約金450000元沒有合同依據(jù)、法律依據(jù)和事實依據(jù)。首先，鏈家公司并未向高XX故意隱瞞或提供虛假信息，不構(gòu)成《民法典》九百六十二條違約行為，一審法院適用法律錯誤。其次，高XX主張該違約金沒有合同依據(jù)，亦不應(yīng)得到支持。第三，高XX在庭審中解釋主張違約金的依據(jù)是其存在損失，然而除房屋貶值損失、租金損失、律師費外，高XX并沒有提供證據(jù)證明其有其他任何損失，更不能證明高XX有任何違約行為直接導(dǎo)致高XX遭受損失450000元，故高XX主張沒有事實依據(jù)。第四，房屋貶值損失、租金損失、律師費等系買受人曹永亮違約導(dǎo)致的以及買賣交易風險。此外，曹永亮表達不購房的意思后，鏈家公司始終積極進行斡旋，幫助尋求解決方案，曹永亮曾提出更換買受人、賠償，高XX均未接受，放任購房交易損失產(chǎn)生和擴大。

高XX辯稱：同意一審判決，不同意鏈家公司全部上訴請求及理由。

高XX向一審法院提出訴訟請求：

1.要求鏈家公司向高XX賠償房屋貶值損失486000元、租金損失87000元、律師費70000元；2.要求鏈家公司向高XX賠償違約金450000元。

一審法院認定事實：2017年7月17日，曹永亮作為乙方（買受人）與高XX作為甲方（出賣人）、鏈家公司作為丙方（居間方）簽訂《居間服務(wù)合同》，約定甲、乙雙方在丙方的居間服務(wù)下就涉案房屋簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》。甲、乙雙方同意，共同委托丙方作為交易居間人，丙方提供的居間服務(wù)包括：1.提供房屋買賣市場行情咨詢；

2.尋找、提供并發(fā)布房源、客源信息；

3.引領(lǐng)買受人實地看房；

4.協(xié)助查看房屋權(quán)屬證明文件；

5.協(xié)助交易雙方協(xié)商房屋買賣合同的相關(guān)條款內(nèi)容；

6.促成交易雙方簽署合法有效的買賣合同。乙方向丙方支付居間代理費90720元，并應(yīng)于本合同簽訂當日向丙方支付。合同第三條約定，丙方應(yīng)遵守相關(guān)法律規(guī)定，盡職提供居間服務(wù)，丙方不得在交易中提供虛假信息或故意隱瞞真實情況。在居間服務(wù)中，丙方違反本合同第三條約定的，丙方應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。

2018年3月，曹永亮將高XX及鏈家公司訴至一審法院，要求解除其與高XX簽訂的買賣合同，要求高XX退還購房款、定金及物業(yè)交割保證金，并要求高XX及鏈家公司賠償損失。高XX在該案中提起反訴，要求曹永亮返還涉案房屋并支付占有使用費、取暖費，并要求曹永亮及鏈家公司賠償違約金。

一審法院于2018年6月20日出具（2018）京0105民初24494號民事判決，判令：

一、曹永亮與高XX于2017年7月17日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀成交版）》《補充協(xié)議》《買賣定金協(xié)議書》于該判決生效之日解除；

二、高XX于該判決生效后七日內(nèi)向曹永亮返還定金3萬元、物業(yè)交割保證金2萬元、購房款283.6萬元；

三、曹永亮于該判決生效后七日內(nèi)將涉案房屋交還高XX；

四、駁回曹永亮的其他訴訟請求；

五、駁回高XX的其他反訴請求。曹永亮支付保全費5000元。高XX不服該判決并提起上訴，北京市第三中級人民法院經(jīng)審理認為，曹永亮自身名下已有一套住房，不符合本市購房資格，其未通過出售名下已有房屋等方式使其自身符合購房資格，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)對此承擔相應(yīng)的違約責任。鏈家公司作為專業(yè)的房屋交易經(jīng)紀機構(gòu)，在買賣雙方簽訂合同之時，與雙方當事人簽訂了十余份文件，其明確知曉曹永亮不具備購房資格，仍促成雙方簽訂買賣合同，并未向雙方明確告知曹永亮不具備購房資格，以及曹永亮如在合同履行期限屆滿前，無法取得購房資格的風險，亦未就發(fā)生該種情形下雙方的解決方案為雙方進行合同條款的擬定，對鏈家公司的責任，當事人應(yīng)另行主張。一審法院以曹永亮雖不具備購房資格但其一直積極聯(lián)系變更買受人為由，判決曹永亮不承擔違約責任，屬于適用法律不當，該院對此予以糾正，該院結(jié)合曹永亮的過錯程度以及事后積極協(xié)商解決的態(tài)度，并考慮高XX的實際損失，酌情對違約金的數(shù)額核減為10萬元。

綜上，北京市第三中級人民法院于2018年10月15日作出（2018）京03民終10797號民事判決，判令：

一、維持北京市朝陽區(qū)人民法院（2018）京0105民初24494號民事判決第一項、第二項、第三項、第四項；

二、撤銷（2018）京0105民初24494號民事判決第五項；

三、曹永亮于該判決生效后七日內(nèi)向高XX支付違約金十萬元；四、駁回高XX的其他訴訟請求。一審案件受理費43088元，由曹永亮負擔。

2018年11月19日，經(jīng)鏈家公司居間，高XX作為出賣人與案外人商倩、皮夢寧作為買受人簽訂《北京市存量房屋買賣合同》約定：高XX將涉案房屋出售給商倩、皮夢寧，房屋總價款405萬元。同日，高XX作為出賣方，商倩、皮夢寧作為買受方，鏈家公司作為居間方簽訂《居間服務(wù)合同》約定：商倩、皮夢寧向鏈家公司支付居間代理費89100元。

庭審中，高XX主張由于鏈家公司的過錯導(dǎo)致買賣合同無法履行，故鏈家公司應(yīng)向其賠償經(jīng)濟損失及違約金，據(jù)此提交《北京市存量房屋買賣合同》《居間服務(wù)合同》《北京增值稅普通發(fā)票》《收據(jù)》等證據(jù)佐證。鏈家公司稱，影響房屋價格的因素是多樣的，不能簡單地以兩次買賣合同的差價作為計算方式。退一步講，自原案判決生效，高XX可隨時出售涉案房屋，其選擇在2018年11月以405萬元價格出售涉案房屋，是其自身應(yīng)該承擔的風險，既然原買賣雙方自始至終都同意解除合同，高XX明確知曉將來自己會退還相應(yīng)的購房款，其應(yīng)當盡早著手準備退款事宜。高XX對此不予認可，稱其出售涉案房屋的原因系自身購房需求，在曹永亮支付首付款后，高XX已將該款項用于了購買其他房屋，沒有履行能力退還曹永亮相應(yīng)款項。因涉案房屋涉及訴訟，高XX擔心如徑行將涉案房屋出售或者出租會存在風險，故其沒有在訴訟期間處分涉案房屋，而是在二審判決生效后立刻出售了涉案房屋。

高XX主張律師費，并提交《委托代理合同》、收據(jù)、發(fā)票佐證。

一審法院認為：中介人應(yīng)當就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應(yīng)當承擔賠償責任。本案中，根據(jù)生效判決查明的事實可知，鏈家公司明知曹永亮不具備購房資格，卻未向高XX告知上述情況，亦未向曹永亮告知如其在合同履行期限屆滿前無法取得購房資格的風險，最終導(dǎo)致買賣合同無法履行，鏈家公司在居間合同履行過程中未盡到如實提供與訂立合同有關(guān)的重要事實的義務(wù)，存在過錯，應(yīng)當向委托人承擔賠償責任。高XX主張違約金，有合同依據(jù)，一審法院結(jié)合合同履行情況、鏈家公司的過錯程度、高XX的實際損失等因素，酌情確定鏈家公司向高XX賠償違約金10萬元。因一審法院在確定違約金數(shù)額時已考慮到高XX的實際損失，故一審法院僅支持違約金一項，損失一項不再計算。

綜上，一審法院判決：

一、北京鏈XX紀有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)向高XX賠償違約金100000元；

二、駁回高XX的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，雙方當事人均未向本院提交新證據(jù)。

本院對一審查明事實予以確認。

本院認為，高XX作為涉案房屋出賣人與鏈家公司作為居間方簽訂《居間服務(wù)合同》，系當事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，雙方間形成合法中介合同關(guān)系，各方均應(yīng)依照合同內(nèi)容全面履行各自義務(wù)。根據(jù)查明的事實，鏈家公司作為專業(yè)從事房屋買賣機構(gòu)，在明知曹永亮不具備購房資格的情況下，未及時向高XX告知該情況，亦未向曹永亮告知如其在合同履行期限屆滿前無法取得購房資格的風險，造成合同無法履行的后果。據(jù)此，一審法院認定鏈家公司未盡到如實提供重要事實的義務(wù)，應(yīng)承擔違約責任，并無不當，酌定計算違約金數(shù)額，未超出法律規(guī)定的標準，本院依法予以維持。

綜上所述，鏈家公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第（一）項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費2300元，由北京鏈XX紀有限公司承擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　鄧青菁

審 判 員　李　淼

審 判 員　史曉霞

二〇二二年七月二十五日

法官助理　喬文鑫

法官助理　劉佳鈺

書 記 員　梁　佳