張先生（75歲）咨詢關于房產分割的法律問題。張先生二婚，與前妻有一女，與現任有一子，共有三處房產。為避免前妻女兒爭產，曾簽署協議分割房產，但現在夫妻感情不和想離婚并爭取回部分房產。張先生已將房產證交給現任妻子，手中無材料。律師需查看協議內容，張先生簽署協議時清醒且未喝酒。張先生還簽署過與協議內容大致相同的遺囑。張先生每月退休金一萬多，只想咨詢不打算請律師，但關心房產能否拿回。

張先生的情況涉及婚內財產協議、遺囑效力及房產歸屬的核心問題，結合《民法典》相關規定，可從以下幾個方面分析房產能否拿回：

一、先明確核心依據：婚內財產分割協議的效力

張先生曾簽署的 “房產分割協議”，若屬于婚內財產約定（即夫妻雙方在婚姻關系存續期間對共同或個人房產的歸屬作出的約定），則效力關鍵看以下幾點：

協議生效的基本條件：

根據《民法典》第 1065 條，夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式，對雙方具有法律約束力。

張先生簽署協議時 “清醒且未喝酒”，無證據證明存在欺詐、脅迫、重大誤解等可撤銷情形，協議內容不違反法律強制性規定（如不損害第三人利益），則協議合法有效，對雙方均有約束力。

協議與房產歸屬的關系：

若協議中已明確約定三處房產的具體歸屬（如某套歸現任妻子，某套歸兒子，或全部約定為夫妻共同財產中現任的份額等），則該約定生效后，房產的產權份額已按協議確定，張先生離婚時主張 “拿回部分房產”，需推翻協議效力，難度較大。

若協議未明確具體房產歸屬，僅為原則性約定（如 “房產由兒子繼承”），則可能不直接影響離婚時的分割，需結合房產原始性質（婚前 / 婚后財產）重新認定。

二、遺囑不影響婚內協議的效力

張先生提到 “簽署過與協議內容大致相同的遺囑”，但需注意：

婚內財產協議是婚姻存續期間對財產歸屬的即時約定，一旦生效，房產的所有權（或份額）已按約定確定；

遺囑是被繼承人去世后才生效的安排，只能處分自己生前合法擁有的財產。若婚內協議已將部分房產約定歸現任妻子或兒子所有，張先生對這部分房產已無所有權，遺囑中涉及該部分的內容無效。

因此，遺囑不能對抗此前有效的婚內財產協議，無法成為 “拿回房產” 的依據。

三、房產能否拿回，關鍵看 3 點

房產的原始性質：

若房產是張先生婚前個人財產：協議中若約定 “贈與” 給現任妻子或兒子，且未辦理產權變更登記（如房產證仍登記在張先生名下），根據《民法典》第 658 條，贈與人在贈與財產的權利轉移前可以撤銷贈與（不動產需登記才轉移權利）。此時張先生可主張撤銷贈與，拿回房產。

若房產是婚后夫妻共同財產：協議中對共同財產的分割約定有效，除非能證明協議是 “顯失公平”（如張先生因被隱瞞、誤導作出明顯不利的約定），但需提供證據，難度較高。

協議是否存在可撤銷 / 無效情形：

如前文所述，若協議是在張先生被欺詐（如現任隱瞞房產價值）、脅迫（如以離婚、傷害子女相威脅）或重大誤解（如誤認房產為共同財產而分割）的情況下簽署，可在知道或應當知道撤銷事由之日起 1 年內向法院申請撤銷。但張先生無相關證據，難以主張。

房產證在對方手中不影響產權歸屬：

房產證只是產權證明，實際產權以不動產登記中心的登記為準。張先生可憑身份證到房產所在地的不動產登記中心查詢房產的登記信息（包括所有權人、共有情況、是否有抵押等），明確當前產權狀態，這是判斷能否拿回房產的基礎。

四、給張先生的具體建議

先查房產登記信息：

帶身份證到不動產登記中心查詢三處房產的登記情況（誰是所有權人、是否共有、是否有協議約定的變更記錄），明確自己目前對房產的權利狀態。

找到并分析協議內容：

若能拿到協議原件（或復印件），重點看：是否約定了具體房產歸屬、是否有 “不可撤銷” 條款、是否涉及贈與且未過戶。若協議中對婚前個人房產的贈與未過戶，可主張撤銷；若協議僅約定 “離婚時按此分割”，未明確即時歸屬，離婚時可重新協商。

協商優先，明確底線：

若協議有效且房產已按約定歸屬對方，強行通過訴訟 “拿回” 難度極大；若存在可撤銷情形（如未過戶的婚前房產贈與），可嘗試與現任妻子協商，以 “撤銷贈與” 為依據爭取部分房產。

總結

張先生能否拿回房產，核心取決于婚內財產協議的內容、房產原始性質及是否辦理產權變更。若協議有效且房產已按約定歸屬對方（或為婚后共同財產分割完畢），拿回的可能性較低；若存在 “婚前個人房產贈與未過戶” 等情形，仍有爭取空間。建議先查詢房產登記和協議內容，再針對性協商，無需請律師也可通過明確法律邊界維護自身權益。