虛假材料審核失職：政府不動產(chǎn)登記部門（如自然資源和規(guī)劃局）在辦理房產(chǎn)證時，未依法核查土地性質(zhì)文件的真實性，對開發(fā)商提交的 “集體用地冒充商品房用地” 假證明予以認(rèn)可，構(gòu)成 “行政行為違法”。
產(chǎn)權(quán)登記行為無效：依據(jù)《民法典》第 222 條，因登記錯誤造成他人損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。若能證明房產(chǎn)證是基于假證明辦理，該登記行為自始無效，孫女士可起訴要求撤銷房產(chǎn)證并追究登記機(jī)構(gòu)責(zé)任。
訴訟時效的計算與抗辯
若孫女士近年才通過信訪、訴訟等途徑獲知 “假證明” 存在及政府審核失職的事實，可主張 “時效自獲知之日起算”，并提供相關(guān)證據(jù)（如信訪答復(fù)、此前訴訟的庭審記錄）；
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈行政訴訟法〉的解釋》第 65 條，若政府未告知孫女士起訴期限，時效可延長至 “知道行為內(nèi)容之日起 1 年”，需舉證證明政府未履行告知義務(wù)。
舉證責(zé)任的分配優(yōu)勢
孫女士僅需初步舉證：證明自己是房屋買受人、持有房產(chǎn)證、開發(fā)商存在 “集體用地冒充商品房用地” 的事實（如土地權(quán)屬查詢結(jié)果、開發(fā)商的相關(guān)自認(rèn)材料）；
若政府無法提供合法的土地性質(zhì)審核文件，或提供的文件與真實土地性質(zhì)沖突，將視為 “行政行為沒有相應(yīng)證據(jù)”，法院可直接認(rèn)定登記行為違法。
基礎(chǔ)身份與交易證據(jù)
購房合同原件（證明與開發(fā)商存在買賣關(guān)系，且合同約定房屋為商品房）；
房產(chǎn)證原件及復(fù)印件（證明政府作出了產(chǎn)權(quán)登記行政行為）；
首付支付憑證、銀行貸款合同、開發(fā)商代償剩余貸款的證明（如銀行出具的貸款結(jié)清通知書），證明孫女士已履行付款義務(wù)及貸款結(jié)清情況。
土地性質(zhì)與假證明證據(jù)
到河北當(dāng)?shù)刈匀毁Y源和規(guī)劃局申請查詢案涉房屋的土地權(quán)屬檔案，獲取 “土地性質(zhì)為集體用地” 的官方證明（如《土地登記簿》《不動產(chǎn)權(quán)屬查詢結(jié)果》）；
收集開發(fā)商使用假證明的證據(jù)，如此前訴訟中法院認(rèn)定 “證明虛假” 的判決書、公安機(jī)關(guān)對開發(fā)商偽造文件的調(diào)查筆錄（若已刑事立案），或政府部門出具的 “證明材料虛假” 的核查結(jié)論。
政府違法履職的證據(jù)
申請政府信息公開：向不動產(chǎn)登記部門申請公開 “辦理案涉房產(chǎn)證時審核的土地性質(zhì)材料、審批流程文件”，若政府拒絕公開或公開的材料存在缺失、虛假，可直接作為其履職違法的證據(jù)；
此前維權(quán)記錄：如信訪申請書、政府信訪答復(fù)函、過往訴訟的判決書（需重點標(biāo)注 “法院提及土地性質(zhì)問題”“政府未舉證審核依據(jù)” 等內(nèi)容），證明曾就此事主張權(quán)利，且政府未依法處理。
確定被告與管轄法院
被告：作出房產(chǎn)證登記行為的政府不動產(chǎn)登記部門（如 XX 市自然資源和規(guī)劃局），而非籠統(tǒng)的 “政府”；
管轄法院：由被告所在地的基層人民法院管轄（如房屋位于河北石家莊 XX 區(qū)，由 XX 區(qū)人民法院管轄），若案件涉及縣級以上政府或社會影響重大，可由中級人民法院管轄。
訴訟請求精準(zhǔn)設(shè)計
確認(rèn)被告（不動產(chǎn)登記部門）“辦理案涉房屋房產(chǎn)證的行政行為違法”；
判令被告撤銷案涉房屋的房產(chǎn)證；
判令被告賠償孫女士的財產(chǎn)損失（即首付金額及利息，利息自支付首付之日起按 LPR 計算）。
庭審核心抗辯策略
聚焦 “審核義務(wù)”：強(qiáng)調(diào)根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第 19 條，登記機(jī)構(gòu)需對申請材料的真實性、合法性進(jìn)行查驗，而案涉房屋土地性質(zhì)為集體用地，與商品房用地存在本質(zhì)區(qū)別，政府未發(fā)現(xiàn)假證明屬 “重大履職過失”；
反駁時效抗辯：若政府主張 “超過訴訟時效”，需提交 “近年才獲知假證明及審核失職” 的證據(jù)（如 2024 年獲取的土地權(quán)屬查詢結(jié)果），并依據(jù)司法解釋主張時效未過；
主張賠償責(zé)任：根據(jù)《國家賠償法》第 4 條，行政機(jī)關(guān)及其工作人員違法行使職權(quán)造成財產(chǎn)損害的，受害人有取得賠償?shù)臋?quán)利，首付損失與政府違法登記直接相關(guān)，應(yīng)予以賠償。
優(yōu)先通過行政訴訟確權(quán)
同步申報破產(chǎn)債權(quán)（備選方案）
申報依據(jù)：以 “購房合同因開發(fā)商欺詐（集體用地冒充商品房）無效” 為由，主張 “返還首付及利息” 的債權(quán)；
債權(quán)優(yōu)先級：根據(jù)最高法司法解釋，購房者的購房款返還請求權(quán) “優(yōu)先于建設(shè)工程價款、抵押權(quán)及其他普通債權(quán)”，即使開發(fā)商破產(chǎn)，孫女士的首付也可優(yōu)先從破產(chǎn)財產(chǎn)中受償。
解除購房合同與貸款合同
盯緊破產(chǎn)財產(chǎn)分配
及時向破產(chǎn)管理人提交 “首付支付憑證、購房合同、貸款結(jié)清證明” 等材料，確認(rèn)債權(quán)金額；
若破產(chǎn)財產(chǎn)不足以清償全部債權(quán)，需依據(jù) “購房款優(yōu)先受償” 的規(guī)定，提出書面異議，反對將首付列為普通債權(quán)，必要時可起訴破產(chǎn)管理人確認(rèn)債權(quán)優(yōu)先級。
證據(jù)不足風(fēng)險
政府賠償執(zhí)行風(fēng)險
